与此同时,每一名入住者在签署《购房协议》前,需支付每月3000元的“基础服务费”。这笔费用,“无论居室是否空置,都要收取。这样也是杜绝购买者以各种理由将养老房挪作他用。”高峻松说。

  购买者有产权企业专注养老服务

高峻松表示,为确保试点项目的养老服务用途,在政府及有关部门指导下,投资方设置了一系列防范试点政策滥用的举措。比如开展购买资格评估,先确认养老服务需求。乐成公司组建评估团队,对意向客户开展生活自理能力、居家环境、精神卫生及社会关系等评估,了解客户身份真实性、购房目的、服务需求等。评估结束后,出具评估报告,定制服务清单,建立客户信息档案,档案还要交民政部门审核备案。

  社区内除了养老配套公共活动设施外,还为老年人提供长期居住、营养膳食、医疗护理、居家服务、持续照料、康健娱乐等服务。

  来源:新华网

“该项目探索出了‘居室分割定向出售、公共服务空间持有经营、限龄人群居住’的共有产权养老服务设施建设模式,吸引了社会优质资本进入养老服务业,破解了建设养老设施资本流动性的瓶颈,有效解决了社会群众多元化多样性养老服务需求。”北京市民政局副局长李红兵说。

  在古淑霞那套拥有95%自主产权的养老居室里,除了随处可见的红色紧急呼叫按钮,更有许多适老设施设计,弧型墙壁、大按钮开关、开阔的卫生间,可伸缩扶手,淋浴间的活动座椅……古奶奶一边演示一边说道,“这些设施舒服安全,一般家里做不到。”

  “为了保证入住人员符合条件,我们会对入住的老年人的生活能力、身体状况进行综合的评估,保证年龄上符合要求的同时,能够在此得到他(她)所需要的养老服务。”北京市民政局副局长李红兵说。

此外,由于该项目完全按照养老建筑规范建造,用于养老照料、医疗康复、膳食管理的公共空间占项目总面积40%。由于公共活动空间占比较高,相对于普通住宅,这种养老用房得房率偏低,只有65%左右。无专业服务需求的年轻人购买,是很不划算的。

  穿过餐厅一侧的长廊,乘电梯上二楼,便是恭和家园的养护中心和医疗中心区,这里不仅有为失能、失智老人提供的医疗养护,同时24小时保障小区里的每一户老人在紧要关头得到紧急医疗救护。

  按照这种模式,养老居室由养老服务企业与符合条件的购买者分别按5%、95%的份额共同持有,限定60岁以上老年人居住。购房后,入住的老年人可以享受由企业提供的配套医疗、护理、餐饮等公共服务。

兑现服务才盈利

  来恭和家园定居,杨秀英说,这是女儿给安排的,自己什么都不用操心。

  昨日,北京市民政局正式对外发布了这一试点情况。目前,试点的365套共有产权养老住房已入住了143户,产权持有者都将拥有50年的“不动产登记证”。未来,试点如获得市政府验收,达到“医养结合、共有产权”后,将向全市推开。

按照规定,这365间养老居室是以“按份共有”方式销售的不动产产权。即:投资商永续持有每间居室5%的产权,95%份额出售给家有60岁以上老人的居民。住宅部分归企业所属的5%产权不能转卖,需由企业长期持有、运营,购房者可以购买、出售其余95%的产权,年限为50年。获得产权后可以与普通商品房一样出租、出售,价格由买卖双方自主确定,收益也将归卖方所有。但唯一的条件是,买房或者租房的人,家中也必须要有60岁以上的老人。

  1992年,小学语文教师杨秀英从北京市通州区一所小学退休,跟着老伴住进了位于朝阳区的一套居室里,“那是女儿的房子,给我和她爸爸住。”那是退休后的快乐时光,他们每天去天坛打拳,每周上植物园、颐和园遛弯,生活惬意轻松。

  老人可享生活管家、医护服务,包括24小时紧急呼叫医护服务

李红兵强调,该项目实施的全过程,政府都是可控的。“房子是用来住的,养老服务设施是用来养老的。在政府可控的情况下,老年人有了新的选择。”

  恭和家园实行“居室分割定向出售、公共服务空间持有经营、限龄人群居住”,每间居室5%的产权由投资商永续持有,另外95%出售给家有60岁以上老人的居民,允许出售。“产权持有者都将拥有50年的‘不动产登记证’,赋予了购买者对养老居室的资产权属。”李红兵表示,“在世有资产,离世有遗产”将不再是梦想。

  焦点1

共有产权房 养老新选项(民生调查·一线新探索)

  今年年初,女儿悄悄告诉她,“把那套房子卖了,买了恭和苑开发的养老社区恭和家园。”女儿说,“这样,您就可以住自己的房子,享受跟恭和苑一样的养老服务了。”杨秀英高兴地告诉记者,如今自己的退休金除了缴纳每月养老服务费和餐费,“还略有盈余。”

  记者昨日在一所养老居室看到,入口的门设计成1.2米的大门,为了防止老人忘带钥匙,开门可以刷卡进入,老人离开房间屋内可自动断电。而浴室也比一般浴室要大,并且安装了座椅,老人可以坐着洗澡。

这一模式究竟如何运行?能否为老人带来更多的获得感?为我国养老产业的发展带来哪些启示?记者进行了采访。

  杨秀英说自己喜欢那里的文化氛围,娱乐活动,自己也会弹钢琴,都是同龄人,交流无障碍,“关键是,吃的是自助餐。”富态和善的杨秀英哈哈地笑着,“我就喜欢吃自助餐。”

  将居家、社区和机构养老融合;均价4.5万/平方米;限60岁以上老人入住,每月需缴3000元服务费

核心阅读

  示范带动养老服务领域供给侧结构性改革

  可以转借,如果购买者家中老人去世后,房产可以出售、出租

确保养老不跑偏

  随着年龄的增长,一次突来的老年性中风,让家人措手不及。女儿要接她一起生活,她拒绝了。女儿在自己家附近给她租了一套住房,她觉得“这个还可以。”后来,儿女们越来越担心她的身体,“请个保姆吧,老太太什么都会弄。不请吧,又真不放心她一个人。”

  昨日,恭和养老中心(北京首个共有产权养老服务设施试点),居室内布置得非常温馨。图片来源:新京报

房子能拿产权证

  为了防止该房产名不副实,北京市相关试点方案对入住人有严格的政策限制,即必须为年满60周岁(含)以上的老年人。试点方案中还采取了一系列措施,保证投资商要想实现盈利,必须靠提供养老服务,而不能靠卖房子,使养老房真正用于养老。

  试点项目企业负责人介绍,如果家中老人过世,居室持有人又没有养老需求,养老企业可以帮持有人按市场价出租,相关收益也全部由购买者所得。

多种措施防投机

  “养老服务,家庭担不起、政府包不起、企业赔不起。”北京市民政局副局长李红兵说,“这就需要家庭、企业、社会和政府等主体共同参与,形成合力。”

  恭和养老中心项目位于朝阳区双桥西巷6号,总建筑面积49120平方米,其中地上建筑面积36770平方米,地下建筑面积12350平方米。项目建设内容包括养老设施居室、医务室、养老机构(医疗/养护中心)、活动室、餐厅等。

那么,共有产权居室会不会成为投资者竞逐的目标,违背了养老初衷呢?北京市民政局、市规划国土委和市住建委多位负责人都强调,这是一个养老项目,不是一个房地产项目。养老企业虽然只承担5%的居室产权,但却拥有公共空间的完全产权,更重要的是,企业要对未来的养老服务提供永续的专业经营。

  以试点项目每平方米4万元的售价计算,一户79平方米的项目,全款为316万元,50年所需缴纳的服务费为180万元,这相当于共需缴款496万元,合每平方米6.3万元左右,较周边普通商品房已经没有明显的价格优势。

  焦点3

北京市规土委副主任谢俊奇介绍,项目的用地性质属于经营性养老设施,不适用房地产的土地利用政策。市规土委将加大监管力度,严禁以养老机构的名义搞房地产开发,严禁以养老为名开展无关的活动,严禁改变土地使用性质。

  北京不断推出养老服务“供给侧改革”,满足人民对美好老年生活的需求

  对于入住人也有严格的政策限制,要求必须为年满60周岁(含)以上的老年人。与入住人共同居住的亲属或者陪同人员不受年龄限制,陪住人员原则上不得超过两人。

恭和养老院院长庞蕾介绍,老人在此可以获得生活管家服务,包括处理生活中遇到的起居等问题,以及享受由社工提供的服务、参与重大节日举行的主题活动。此外,最重要的是能享受到定期健康评估、健康咨询等医护服务。“这种模式打通了居家养老和机构养老相互独立的养老供给格局,实现养老服务体系有机对接。通过镶嵌在养老服务设施中的居室出售,让老年人在自己家就可以享受养老机构的专业化服务。”庞蕾说。

  创新:“产权+服务”

  焦点2

据业内人士介绍,目前养老机构盈利模式大体分为重资产模式和轻资产模式。重资产模式大多是房地产开发企业转型而来,通过公开市场拿地,以产权销售为核心,快速回笼资金,但进入门槛较高。轻资产模式则以运营为核心,收入来源主要为床位费和护理费,资金回收较慢,难以实现快速扩张。

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